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| 浅述现代物业管理企业的财务管理 |
| 发布时间：2011-02-15 14:22:30 浏览次数：592 |
摘 要：财务管理是现代企业管理的重要组成部分，在各项管理工作中具有核心地位。随着现代企业制度的建立，财务管理观念需要不断创新，以适应经济和社会发展的要求，企业财务管理的内涵和外延及其功能地位也发生深刻变化。特别是对于平均利润率较低的物业管理行业，传统的企业财务管理已经不能够适应现代财务管理的需要，很大程度上制约了物业管理企业的发展。科学的财务管理便于物业管理企业提高经营预算的执行力度、资金投放的风险管理，从而进一步加强财务监督，促进财务业务一体化，提高物业管理企业的经济效益。
财务管理是现代企业管理的重要组成部分，在各项管理工作中具有核心地位。随着现代企业制度的建立，财务管理观念需要不断创新，财务管理的内涵和外延及其功能地位也要发生深刻变化，以适应经济和社会发展的要求。财务管理作为一种价值管理，包括筹资管理、投资管理、权益分配管理、成本管理等等，是一项综合性强的经济管理活动。
随着我国加入WTO，经济全球化背景下，市场经济高度发达。企业财务管理在企业经营中的地位越来越重，特别是对于平均利润率较低的物业管理行业，传统的企业财务管理已经不能够适应现代财务管理的需要，很大程度上制约了物业管理企业的发展。科学的财务管理便于物业管理企业提高经营预算的执行力度、资金投放的风险管理，从而进一步加强财务监督，促进财务业务一体化，提高物业管理企业的经济效益。
一、企业财务管理相关概念解析
（一）企业财务管理的定义①。现代企业财务管理，是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作，是企业生产经营管理的一个重要组成部分。
（二）现代企业财务管理的特征。现代企业财务管理是按照现代企业制度的要求，根据财经法规制度和财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。它是在传统财务管理基础上的扬弃与发展，与封闭、事后、静态为主要特征的财务管理相比，具有明显的不同。
1、投资已是物业管理企业财务管理的重要内容。由于物业管理行业的特殊性，物业管理企业一般有大量的现金流，怎样合理利用物业管理企业的现金流来为企业创造更多的投资收益。这就要求我们的企业在运用资金时，能否做到事前准确预测，事中严格控制，事后认真分析，关系到企业的生死存亡。这是现代企业赋予财务管理的重要职能和任务。
2、财务管理已上升为物业管理企业的中心地位。财务管理活动包括资金的筹集、投放、耗费、回收和分配五个方面①。资金的筹集制约着企业的规模和发展；资金的投放决定着企业的发展方向和潜力；资金的耗费关系着企业的经营成本和竞争能力；资金的回收影响企业的偿债信誉和资金周转；资金的分配决定企业的消费和积累，以及投资者、经营者、员工等各方利益。物业管理企业的资金来源主要是小区业主的管理服务费、收付性质的水电费和押金类性质各类款项。由此可见，财务管理工作关系到企业的生存和发展。而且，加强财务管理，对于实现资本的保值增值具有其他部门不可替代的作用。所以，抓住了财务管理，就抓住了企业管理的关键，就可带动企业其他方面的管理，就能提高企业绩效。
3、财务管理成本是反映企业生产经营状况的“晴雨表”。在物业管理行业，物业管理企业的资金运动具有最大的综合性，它全面、系统地反映着各物业小区经营的主要过程和主要方面，体现着物业服务所形成的错综复杂的经济关系。物业管理企业资金周转是否健康，费用收缴是否顺利，经营是否得当，都可以从财务指标中反映出来，促使企业迅速予以调整。
（三）现代物业管理企业财务管理主要内容。随着现代企业制度的建立，财务管理观念需要不断创新，以适应经济和社会发展的要求。这对物业管理企业的财务管理提出更高的要求，物业管理企业的财务管理观念也要不断创新，与时俱进，建立起适应知识经济时代的理财新观念。
1、做好物业管理企业财务管理目标的创新。在科技创新和其成果转化过程中使得财务管理目标的重新定位是十分必要的。物业管理企业的财务管理目标由企业价值最大化调整为：在保证社会效益和生态效益的同时获取优秀人才，形成最佳的良性结构知识流。
2、做好物业管理企业财务关系的创新。 物业管理企业财务关系由内外协调转向侧重于企业内部人本化管理。因此，物业管理企业决策阶层及财务人员应当从企业奖励制度、人事选拔等方面去调动高技能人才的积极性，这将决定企业能否生存，因此成为物业管理企业财务关系中最重要的组成部分。
3、做好物业管理企业的收费管理 。物业管理企业的资金来源主要为小区业主的管理服务费、收付性质的水电费和押金类性质各类款项，在资金收取的方式的选择上，尽可能把视野放大，选择最适合自己企业的费用收取方式。
4、做好物业管理企业投资管理。物业行业的特点让物业管理企业拥有较为充足的现金流和较高的资产负债率，风险投资将成为企业投资决策的重点。同时，以知识为基础的专利权、商标权、商誉、计算机软件等无形资产和以人才引进和开发为主的人力资产的比例将大大增加。在这种情况下，人力资源、无形资产和风险投资必然成为财务管理的新领域。
5、做好物业管理企业收益分配。 财务资本与知识资本共享资本收益。其中，物质资本的提供者提供财务资本，凭借资本所有权分配企业收益；直接生产者从事生产经营活动，直接赚取工资收入；企业的经营管理者组织指挥生产，经营企业，不仅获得工资收入，而且也凭借管理知识资本参与企业收益分配；技术创新者一方面获得工资收入，另一方面也要凭借技术知识资本参与企业收益分配。
6、做好财务指标的分析。 反映知识价值的指标将成为企业财务评价指标体系的重要组成部分。随着知识经济时代的到来，反映知识资本价值的指标必然将成为企业财务评价指标体系的重要组成部分。无论是物业管理企业的管理者，还是企业的投资者、债权人等相关利益主体，都必将十分关心和重视反映企业知识资本价值的指标。
二、现代物业管理企业财务管理中存在的主要问题
（一）财务信息提供的滞后性及财务监控的延时性及不完整性。物业管理企业传统财务信息提供都是滞后的，而且所提供的信息大部分都是按照会计的历史成本原则进行核算而形成的财务信息。但是，在全球网络化和知识经济高竞争的经营环境下，物业管理企业服务的对象更多的是存在于网络、媒体等信息极度发达的社会环境。在这种情况下，企业要做出正确的财务财务决策和适宜的财务监控，则需要的信息及时性和涵盖内容是要发生根本的变化，即信息的及时性要高，涵盖的内容要极大丰富。
（二）资金管理问题多。资金的回报率不高是物业管理企业最头痛的问题。然而实际上不少企业的资金是由于管理不善，致使资金流失或循环不良。现在有些物业管理小区置上级三令五申于不顾，搞预算外资金，搞“小金库”，造成资金体外循环，不仅影响了企业正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。还有的物业管理企业只重视服务质量，对应收款的追收不予重视，使得应收账款越积越多，从而使企业资金循环不良，给企业生产经营带来严重困难。同时，还有部分物业管理企业对资金的使用重视不够，不能有效地利用物业管理企业闲置的部分流动性资金进行低风险的投资组合，使得企业的资金回报率一直处于较低状态。
（三）费用管理不严、成本管理不到位。有的物业管理企业短期行为严重，在非经营性上开支较多，既使处在亏损的困境中，挥霍性花费也毫不吝惜，其主要问题则是以权谋私。许多物业管理企业对经营服务缺乏严格的科学管理，劳动无考核，物耗无定额，设备无人管，成本不核算，考核无奖惩。不少物业管理企业对如何在生产过程中堵塞漏洞，开发其他经营项目，力争提高服务品牌不重视，造成物业管理企业极大的浪费。
（四）物业管理企业的主要领导者财务管理意识淡薄。物业管理企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益，财务管理处于企业管理的核心地位，必然要求企业的主要领导者有一定的财务意识，并不断充实自己、提高素质。同时要求企业财务人员不断学习新知识及新政策，在管好、用好企业资金上多下功夫。并按照企业的目标，筹集企业发展所需要的资金，保证企业的资金运转正常，保证收支平衡，到期偿债，并应用好企业的资金和提供利润分配的最好方案。使企业的资金能发挥最大的效用，减少企业的资金成本和提高资金使用效益。
三、加强现代企业财务管理的措施
（一）构建全方位的适时财务监控体系①。在网络全球化和知识经济高度竞争下，要不断提高中国的公司治理的效率和效果，更需要结合物业公司信息系统的变革和适时财务监控机制的重构，将适时财务监控与企业信息化系统集成并融合到公司治理的不同层级的监控中去。
1、推进适时财务监控，提高经理层管理效率。公司的各级经理为了更好履行其职责，加强对公司决策的理解和对运作的有效支持，必然需要各种有效的适时的信息。这样为了更好支持企业各级经理的管理工作需要，有必要把企业的物业管理系统与公司现有内部信息系统集成，让信息自外向内再自内向外有序流动，形成一个闭环的实时网络信息系统，并把它建成公司适时信息发布与收集最有效的适时信息系统。通过这样的适时信息系统的有效运转就可以将物业管理企业内外发生的每一业务和事件都按其对企业价值贡献的大小进行分类实时地记录下来，并按照一定的加工程序形成可用于感觉公司环境变化的各种信息，诸如图表、图象、声音等，这样就可以及时地反映企业所在市场环境的变化，使企业能及时和准确地对其所在市场环境的变化做出适时反应，传递给公司的各个部门，使之能相应地调整采购、库存、经营、财务安排、营销和服务等一系列公司运作。
2、强化适时财务监控，提升企业经营班子的决策水平。公司经营班子作为企业的最高决策机构，在公司治理事务的实践中占了重要的作用，为了有效运作整个企业，公司领导者也必然需要获得企业各种适时重要信息并对企业进行有效的适时监控。但是很多企业在构建了企业信息化系统，对公司领导的决策工作和战略性监控的支持很少，即使是其领导者本人对此也缺乏足够的重视。另外，企业的经营班子适时财务监控所需要的财务信息与企业的高层经理所需要的财务信息则是有所不同的，企业的经营班子所需要的财务信息一般是从业务数据中直接加工处理得到的，当然也可以从基层财务报表加工处理得到。总之，支持企业领导者的财务监控和决策系统是一个全新的信息系统，在企业信息化系统构建中、要充分考虑到这种需要。
3、重视适时财务监控，落实独立董事和监事的监督职能。落实独立董事和监事的监督职能的方法有很多种，但是极大可能让独立董事和监事利用现代企业的信息化工程适时获得企业各种重要信息并能及时反馈他们的意见和建议，是在知识经济高度竞争简短的最有效方法。这样，不但可以解决独立董事、监事会与执行董事和经理人的信息不对称，而且也在一定程度上保障了企业股东的权益。因此，有必要依据企业的公司治理实务的实践工作，紧密结合企业独立董事和监事会的需求，建立支持监事会和独立董事监控执行董事和经理人的战略实施和经营决策的适时信息披露制度和适时反馈制度。
（二）加强资金管理。
资金是企业的“血液”，是企业赖以生存的根本。要落实物业管理企业管理以财务管理为中心，就要将资金管理作为财务管理的突破口，围绕资金运动这根主动脉，加大财务管理对企业生产经营各个环节的控制力度。
1、建立资金投入保证机制，抓好资金的源头管理。物业管理企业的财务管理部门要充分利用多种信息渠道，主动研究市场，自觉参与企业投资项目的预测、论证；考虑货币时间价值和风险程度，准确比较项目的投资回报率和筹资成本率，把好项目的财务预算关，设法筹足项目资金，优化企业资金占用结构；要运用财务预测方法，确定最佳购存点上的资金匹配结构，并建立客户信用风险财务分析制度和以货币回笼为中心的服务责任制，便于分析和找出资金运行偏差，适时进行资金结构调整。
2、建立资金结算中心，抓好资金的流程管理。一是完善现有企业资金运行形式，模拟银行结算，拓展资金成本的核算内容。二是企业必须保持合理的资产负债比率，适度负债经营，形成既要“借鸡下蛋”，又能“以蛋还鸡”的良性循环。三是集中资金的使用效益，减少因资金分散占用，避免多头开支的弊端。
3、建立资金补偿积累机制，抓好资金的后续管理。财务部门要对企业资金进行统一管理，集中调度，防止资金过多分流到工资、福利、非经营投资等方面，尽可能地把有限资金投放到能够给企业带来最大经济效益的项目中去。同时，企业应合理制定税后利润分配政策，把税后利润尽可能用于企业扩大再生产，促进企业自我滚动发展。
（三）加强成本费用管理。
1、提高企业成本意识，使每个员工充分认识到降低成本的作用。其次，要实现全员全过程的成本控制，并大力推行责任成本制度，客观评价成本中的业绩，实行成本否决。
2、掌握成本控制关键点，物业管理企业是劳动密集型企业，保安、清洁、维修人员的人工成本占到了企业成本的60%，通过人力资源优化提高岗位编制的科学性，降低无效或低效劳动。同时开展服务增值活动，把服务质量的提升、成本控制和经济效益有机结合起来，实现事前参与和超前控制。
3、拓展成本考核范围，健全成本考核体系。财务部门在考核项目服务成本的同时，还要考核项目服务质量成本和责任成本。在考核有形成本时，还要注意项目的无形成本。要强化成本考核力度，在企业内部划小核算单位，设立责任成本中心。财务部门充分利用财务信息的全面性、权威性，客观公正地评价成本中心绩效，实现成本否决制，使财务部门在全员和全过程的成本控制网络中发挥核心作用。
（四）不断提高领导及财务人员的自身素质，适应新形势。
1、不断提高各级领导的财务管理意识，加强领导者的财务管理知识的培训，使之认识到财务管理是企业管理的核心，当企业发展到一定规模的时候，财务管理水平的高低，直接关系到企业是否能进一步发展和是否能健康的发展。财务管理得好，企业就会迅速健康的发展，否则，企业就会倒退和发展缓慢。
2、不断加强财务管理人员的专业知识和职业道德的培训和学习，提高财务管理人员的胜任能力。采取多种学习方式，自学和参加专门组织的培训办，以及组织专门的知识竞赛，提高财务管理人员的专业水平和管理能力。
四、结束语
企业财务管理是现代物业管理企业经营中的重要部分，它贯穿于企业经营的整个环节，因此企业要牢固树立财务管理的观念，实行全面预算管理控制企业成本，加强资金管理合理利用资金，建立财务监督制度，发挥财务管理的重要作用，从而提高物业管理企业经济效益。（文章出处：周雅琼/《现代经济》/2009.12.14） |
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