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| 广东：省物管新规有亮点 “模糊地带”必须厘清 |
| 发布时间：2009-03-26 11:20:11 浏览次数：969 |
核心提示：《条例》对物业管理区域、业主大会表决权的计算方式、物业管理用房以及新旧物业服务公司之间的交接、住改商、停车场的使用等问题做出了明确的约定，那么，该条例实施之后，现有物业纠纷是否可以得到解决，是否还会出现一些新问题？专业从事房地产法律实践10多年的广东省律师协会委员陈敏指出，还有“模糊地带”需要厘清。
“模糊地带”须厘清
2009年3月1日起，广东省将施行修订后的《广东省物业管理条例》（下称《条例》），这一事关每一个居民切身利益的新法规，引起了业界、专家、法律界人士的高度关注。《条例》对物业管理区域、业主大会表决权的计算方式、物业管理用房以及新旧物业服务公司之间的交接、住改商、停车场的使用等问题做出了明确的约定，那么，该条例实施之后，现有物业纠纷是否可以得到解决，是否还会出现一些新问题？业从事房地产法律实践10多年的广东省律师协会委员陈敏指出，还有“模糊地带”需要厘清。
管理区域的划分有“真空”
按照《条例》规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。一个小区的地下停车场显然和上盖住宅、非住宅同属物业管理区域，如果车位业主可以看成一个单独的业主，那么，他和住宅、非住宅的业主一样享有一份投票权，并且缴纳维修基金。但是，他对物业的关注度和关注面与住宅、非住宅的业主显然不同。业主大会通过决议时，他会根据自身利益的需要投票，这样一些本应通过的决议可能就难以通过。而且，有些物业或小区是不同楼宇共用同一个地下停车场，其上盖住宅、非住宅的公共设备设施基本上可以独立使用，只有停车场是无法区分的。这样的物业究竟如何划分物业管理区域，恐怕是个争论不休的问题。
新建物业和小区在出售时就已经公示了物业管理区域，相对来讲，矛盾比较容易解决。而大量的已建成物业和小区，其建设用地规划许可证确定的红线图范围可能相当之大，按照《条例》的规定，其物业管理区域的划分可以有两个途径决定，一是由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定；二是由物业服务企业根据已经实施的情况，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。已经实施的情况，很可能与《条例》规定的物业管理区域划分原则不符，这时是否要由房地产行政主管部门来调整呢？调整的启动程序以及调整的效力又如何呢？如果业主对房地产行政主管部门的调整决定不服，又要通过什么途径和程序提出诉求呢？这都是将来可能出现的问题，而依据《条例》，还不能找到解决的答案。
新旧物业公司交接有漏洞
按照《条例》规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会和物业服务公司应相互告知是否续约；主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前，与物业服务企业续签物业服务合同。但是，如果在物业服务合同期限届满三个月前，物业服务公司尚未决定不续约，而在业主委员会要求与其续约时表示不同意续约，这时业主委员会一方面不能强迫物业服务公司续约，另一方面应重新选聘其他的物业服务公司。在以前的实际操作中，房地产行政主管部门规定旧物业公司必须在新物业公司接手之后才能离开，但是在《条例》中，没有看到这样的规定，如果继续这样执行，可能存在缺乏依据的问题。因此，业主委员会最好能够提前与物业公司协商是否续约的问题。
停车场“满足业主需要”难实现
《条例》对停车场的使用问题做出了一些新规定。表面上看，这些规定是保证了车位“首先满足业主的需要”，但实际上并没有从根本上解决问题。车位是新建物业的配套设施，不能单独出售，只要允许车位单独出售，所谓“首先满足业主的需要”就只能是一句空话。因为业主有权出售其购买的住宅/非住宅，如果将车位也看成是可以自由买卖的独立物业，那业主在出售住宅/非住宅时，当然可以不出售车位。这样一来，车位和住宅/非住宅就分别属于不同的业主所有，“首先满足业主的需要”就必然不能实现。
参加首次业主大会很重要
法律界人士特别提醒业主们注意的是，管理规约和业主大会议事规则将会成为解决物业管理公司与业主之间、以及业主和业主之间纠纷的主要依据，因此，每位业主都应当积极参加首次业主大会，参与管理规约和业主大会议事规则的制定。（转自《羊城晚报》） |
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