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广东物管条例听证 代表频频“抢唛”
发布时间:2008-11-04 00:18:37 浏览次数:2060

     业委会成立难到底是政府介入太多,还是干涉太少?车位优先给业主,会缓解“停车难”还是会让“停车更难”?“住改商”是一刀切还是“网开一面”?昨日下午,省人大常委会会议厅的火药味特别浓,广东人大历史上的第三次立法听证———《广东省物业管理条例》修订的立法听证会在此举行,听证代表现场激辩,频繁“抢唛”。

  7位听证人坐在台上,一字排开,他们来自省人大法委;主要任务是仔细倾听台下19位听证会的陈述人的观点。自深圳市物业管理行业协会的鹿钦连抢到了“头彩”。所有陈述人都做足了准备,座位前放着厚厚的一叠资料,一开腔就收不住口。“还有一分钟!”这块指示牌不停在陈述人眼前晃动,几乎人人都超时,负责举牌提醒的工作人员一刻也没有闲过。

  3个多小时的陈述、辩论,陈述人就住改商、房中房以及小区车位等焦点问题展开激辩。会议结束后,大家显然没有“尽兴”,他们把厚厚的建议留给了人大工作人员。据悉,接下来省人大将对大家的意见和建议形成听证报告,送经省人大常委会审议研究,作为审议条例的重要参考。

  焦点直击

   车位出租出售 能否优先业主

  修订草案规定:物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位出售、出租时,应当优先出售、出租给业主。
  建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知全体业主,并在显著位置公示相关产权文件和价格。拟出售车位(车库)数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位(车库)。在确定满足本区域所有业主需求前,不得将车位(车库)出售给其他人。
  支持
  邹家健:近年来,地产开发商以单方强制约定的方式,强行将小区稀缺资源的停车场(位)占为己有,称停车场是地产开发商的“专有部分”物业,并在未取得停车场产权证的情况下,违法租售小区停车场(位)。许多地方的国土房产主管部门态度暧昧不作为,放任其违法行为成为“既成事实”,迫使业主就范。
  所以车位对于业主不仅是优先的问题,应该规定车位、车库不得租售给本区域以外的业主;如有富余需要对外出租,需经本区域内业主大会书面盖章同意,对外租赁合同期限不得超过六个月。
  王夏林:还应补充规定,建设单位违反规定出售车位(车库),或将车位(车库)交由非业主使用的,由房地产行政部门责令其改正,并可处以5万元以上10万元以下的罚款。
  反对
  宋红成:物业管理条例的对象应该是针对物业管理企业、业主及业主大会、物业管理区域的管理行为等的规定。而关于车位的优先出售、出租的规定属于对所有权的限制,是一种对物权的规定。而且,车位属于私有财产,并不属于物业管理对象的公共区域,不适宜在物业管理条例中规定。
  李卓章:优先的时间年限需要设定,比如小区首套物业交付使用的4年内或者5年内。如果不设定,会造成开发商投资积极性不高,将来小区的停车就更难;同时也容易造成车库、车位的浪费。
  点评:宋红成是陈述人中少数几个开发商代表,他的观点在现场受到了众多的反对,但也代表了一方利益集团的声音。“车位”无限期优先业主,会让“停车更难”,听起来有些“滑稽”,但所考虑对开发商积极性的影响也不无道理。

  “住改商”“房中房”应否全面禁止

  修订草案规定:物业管理区域内禁止:损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;乱丢垃圾,高空抛物;发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风。
  支持
  庄伟燕:某个地区的住宅规划是用来居住的,但由于住宅大量被改为经营性用房,造成该地区交通拥堵,外来人员过多过杂,增加了小区的不安全的因素,防火防盗压力增大,小区车位、水电等公共资源也会变得非常紧张。“房中房”将住房反复装修,随意拆改,导致住宅楼的整体结构被破坏,也影响房屋安全。
  李卓章:非常赞成“禁止擅自改变房屋的用途”,不光是住改商,商改住也不行。广州市很多二楼、三楼是商业的,如果改为住房出租也会出现安全隐患。
  反对
  钱东奇:对“住改商”问题,不能“一刀切”,一律封杀有违物权法精神,不合法理也不合情理。在房价畸形,保障性住房短缺情况下,房中房解决了不少人的住宿,如果全面禁止,数十万人将无处安身。“住改商”与“房中房”需要的是政府依法限制和引导,而不是一禁了之。
  罗绍康:对扰民的要坚决取缔,对不扰民的住改商,政府应以人性化的疏导。自2000年广州首次颁布“住改商”禁令以来,7年间政府对住宅禁商的态度时硬时软,前后反复多达5次。
  如果让所有住宅禁止商用,广州至少半数商业街特色街都要受到重创。比如,状元坊、十三行、和平东路、高第街、大南路等特色街可能就此一去不复返。
  在住改商经营者中,以小商小贩小本经营者为多,其中不少是下岗待业人员。全面取缔住改商后,他们将面临着生计危机。
  点评:一边是小区居民安静的生活,另一边是小本经营商户的生计;这个天平的砝码很难完全偏向哪一边。“一刀切”,简单地一律封杀本来就不是立法的本意。

  街道办能否“插手”业委会

  修订草案规定:街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对设立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,组织协调处理物业管理中的重大问题。
  支持
  鹿钦连:目前困扰业主自治的一个难题就是业主大会的成立难和业主委员会的选举难。如果通过基层组织比如街道办等,对设立、召开业主大会和选举业主委员会进行指导和协助,有利于利用他们的公信力和专业知识,帮助业主形成共同的意愿。
  钱东奇:目前,很多小区费了很多时间,有的甚至费了4、5年的时间,业主委员会也没有搞成功。行政权力的介入有利解决此类问题,但要注意度,要以服务为主,居委会人员不得选为业委会委员。
  反对
  邹家健:当前全省已成立业委会的小区不到三分之一。据我调研,业委会成立难,跟政府基层组织对业委会筹备成立的行政干涉、介入太深,制度设计不合理,手续复杂、限制多等有关。业委会的筹备成立是小区物权业主分内的事,政府主管部门完全没有必要用行政手段强制干涉主动介入,甚至越俎代庖。
  颜雪明:现实中,确实存在业主不会当家、不愿当家、不敢当家的情况。在这种状态下,政府对物业管理的介入是必要的,但也正是由于这种状态,更应当鼓励业主自治,而不是强化行政干预。
  草案中有这样的规定,20%以上的业主要求成立业主大会或者召开业主大会的,要向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府协调组织召开。既然如此,为什么不能由他们发起成立业主大会,要向基层政府申请呢?
  点评:成也萧何,败也萧何。业委会成立难是双方认可的事实,但究竟是因为政府介入太多,还是干涉太少,就各执一词。其实凡事都有个度,越俎代庖或者放任自流都不是明智的选择。(转自《南方都市报》)

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