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| 大连：物业管理新规或上半年出台 |
| 发布时间：2009-01-15 14:02:54 浏览次数：972 |
日前，市国土资源和房屋局物业安全处相关负责人做客“中国大连”政府网站“在线访谈”，与市民网上聊“物业管理”话题。
目前，小区弃管问题有蔓延趋势。相关负责人将居民与物业之间的矛盾和分歧进行了分析，并介绍，大连市目前正在起草新的物业管理办法，对目前出现的一些新问题提出具体的解决办法，做出具体的解决规定，争取在今年上半年出台，为本市物业管理行业提供一个符合本市实际情况的物业管理的法律依据。
根据目前情况，本市成规模的小区物业管理覆盖率在60%左右，其他没有实行物业管理的小区或者住宅，采用房屋管理的模式，提供房屋维修和养护。
有网友说，目前，物业管理难度来源于开发商的遗留问题无法解决。把开发商向物业移交内容作为竣工验收条件，可使物业接管后轻装上阵，独立前行，也从根本上消除业主对物业的疑虑。有的小区交房多年入住率都达不到50%，成立业主委员会条件难以具备，导致聘用物业和监管维权不能进行。这位市民建议，在有30%业主入住后，能否按已入住业主的80%意愿成立过渡业委会（期限一年）行使职能，一边工作一边逐年完善？
相关负责人回答，本市目前物业管理的问题，据初步统计60%以上源于开发商在开发建设中的遗留问题没有得到妥善解决。业主不满意以后转嫁矛盾由物业公司承担，造成物业管理公司背负很大的社会包袱。开发商建设过程中的问题，应按有关法律法规由开发商解决。物业公司对物业管理方面出现的问题应当依法承担法律责任，两者不能混在一起，因此这位网友提出的建议，在今后的工作中可能作为主管部门的参考，在开发商向物业移交物业管理项目的时候，督促和监督开发商不要带病移交。同时要求开发商承担相应的法律责任。小区组建业主委员会的条件国家有明确规定，网友可以上网查阅物业管理条例和业主大会规程，依法组建业主委员会。
收费标准
问：物业费的收费标准是一成不变的吗，以前定的收费标准高，但对应提供的服务相对完善，业主没有什么意见；但如今服务项目减少了，但物业费却没有降低。请问是否合理？
答：物业服务的标准由业主大会确定以后，由业主委员会和物业公司根据物业服务标准协商确定物业收费标准。主要是根据物业管理各项成本和企业合法利润，在这个基础上来确定每平方米的收费标准。若服务项目减少了物业费却没有降低，应由业主和物业公司协调确定收费标准。
停车费
问：1、业主在自己家楼下停车，不是专门的停车场，为什么还要我们交停车费和管理费？2、物业把小区的公建出租自己盈利，和业主没有一个交代，小区公建的归属权是物业的吗？
答：根据《物权法》规定，小区道路属于全体业主共有，但停车应当由物业公司管理，并收取相应的管理费。如果不服从管理，乱停乱放，就侵犯了没有车业主的合法权益。
根据物业管理条例，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
物业问题投诉
问：目前，物业问题已非常突出。业主找业主委员会解决不了，找物业公司不给解决，业主应到哪里去投诉？
答：物业管理在本市是一个新的管理模式，时间比较短，有很多不完善的地方也存在许多问题。比如这位网友反映的房屋漏水、环境绿化不好等问题，有的业主投诉无门，问题得不到解决，房屋不能及时得到维修。在本市解决物业管理的渠道有很多，一是向辖区物业行政主管部门反映。二是组建业主委员会，通过业主委员会解决这些问题。三是对物业公司违约的通过司法渠道解决。我局欢迎广大业主及时准确地反映物业管理企业存在的多种问题，我们将依法予以处理。
今年2月1日辽宁省物业管理条例将实施，本市的物业管理办法是1999年发布的，时间比较长，有许多急需解决的问题缺乏法律规定，影响了本市物业管理的健康发展。我局目前正在组织专人起草本市新的物业管理办法，对目前出现的一些新问题提出具体的解决办法，做出具体的解决规定，争取在今年上半年出台本市新的物业管理办法，为本市物业管理行业提供一个符合本市实际情况的物业管理的法律依据。
共用部位维修
问：国家对物业共用部位、公用设施设备的保修期限是如何规定的？
答：中华人民共和国《建设工程质量管理条列》规定：1、房屋地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限。2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。3、供热与供冷系统的保修期为两个采暖（供冷）期。4、房屋电气管线的保修期为2年。5、给排水管道的保修期为2年。6、设备安装和装修工程的保修期为2年。 |
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